Jens Balles

Guide til realkredit og konvertering

Svingende renter og kurser kan give gunstige muligheder for boligejere med realkreditlån.

Men hvornår er det tid til at konvertere og hvilke muligheder har man egentlig?

Din rente er global

I Danmark har vi måske verdens bedste finansiering af fast ejendom. Der er stor sikkerhed for både låntager og långiver.

Optager du et realkreditlån, udsteder realkreditinstituttet obligationer, der modsvarer din gæld. Disse obligationer sælges på markedet og køberen kan meget vel være bosat i udlandet. For der er global interesse for danske realkreditobligationer.

Det er med til at sikre dig en fordelagtig rente – men den kan stadig svinge op og ned. Det behøves ikke at have betydning for dig, men du kan også bruge disse udsving til at pleje din gæld og prøve at minimere omkostningen.

Her finder du en række tips til konverteringer, du kan overveje når renten stiger eller falder.

God fornøjelse!

Jens Balle

Hvordan har renten udviklet sig?

For at du skal overveje at omlægge dit lån, skal renten enten være steget eller faldet siden du sidst omlagde eller optog lån.

Hvordan har renten udviklet sig?

Hvilken rente har du?

Renten er steget

Når renten stiger vil kurserne på obligationerne falde.

Da dit lån er baseret på obligationer, kan det betyde at du reelt skylder mindre væk nu.

Det er dog ikke alle obligationer, der falder lige meget. Her spiller blandt andet løbetiden ind og jo længere løbetid en obligation har, jo mere vil den være faldet.

Obligationer med variabel rente, vil næsten ikke ændre sig. 

Variabel rente - stigende rente

I dette scenario har du desværre ikke så mange muligheder. Du har valgt en varibel rente – formentlig for at få glæde af en billig rente – og du skylder formentlig stadig det samme.

Er du bange for at renten vil fortsætte med at stige, kan du overveje at låse renten fast, ved at omlægge til et lån med fast rente.

Lav en låneberegning nettet eller få din bankrådgiver til at regne på mulighederne. 

Du kan finde links til de forskellige realkreditinstitutter her:

Renten er steget - fast rente

Fordi renten er steget, er din restgæld formentlig faldet. Du skal derfor betale færre penge for at indfri dit lån lige nu.

Desværre vil et nyt tilsvarende lån være dyrere. Dine muligheder er:

Omlægge til nyt fastforrentet lån

Du har mulighed for at få en mindre restgæld og optage et nyt lån med fast rente.

Da renten er dyrere er det en forudsætning for at gøre dette, at du tror på at lånet kan omlægges til en lavere rente indenfor 8-10 år. Ellers spises besparelsen på hovedstolen op af højere rentebetalinger.

Du skal derfor også vurdere, at der vil være besparelse nok til at dække alle omkostninger.

Omlægge til lån med variabel rente

Du kan også overveje at indfri lånet og i stedet tage et nyt lån med varibel rente. 

Gør du det får du naturligvis en anden risiko, idet renten ikke længere er låst fast. 

Overvej kortere løbetid

Da renten normalt er lavere på variabel rente vil din ydelse formentlig falde. Det kan du bruge til at afdrage hurtigere på dit lån.

Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.

Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:

Omlægning stigende rente

Sådan indfrier du lån, når renten er steget.

Fast rente

Fordi kursen er faldet, kan det bedst betale sig at indfri det nuværende lån skal du indfri med obligationer. 

Det foregår ved at obligationerne købes og afleveres til realkreditinstituttet. 

Variabel rente

Lån med variabel rente skal altid indfries ved at købe obligationerne og aflevere disse til realkreditinstituttet.

Med mindre indfrielse sker i forbindelse med rentetilpasning. Her kan du indfri lånet via indbetaling af hovedstolen.

Hvilken rente har du?

Renten er faldet

Når renten falder vil kurserne på obligationerne stige.

Som låntager har du dog ofte retten til at indfri dit til kurs 100 – det kaldes konverteringsretten.

For at udnytte denne ret, skal lånet opsiges to måneder før terminsydelsen skal betales.

Variabel rente - faldende rente

Du har mulighed for at optage et lån med fast rente til en lavere rente, end da du valgte dit nuværende lån. På den måde er du sikret, hvis renten begynder at stige.

Du kan også beholde dit nuværende lån.

Lav en låneberegning på nettet eller få din bankrådgiver til at regne på mulighederne. 

Du kan finde links til de forskellige realkreditinstitutter her:

Renten er faldet - fast rente

Fordi renten er faldet vil din restgæld formentlig være højere i dag fordi obligationerne er steget. På realkreditlån har man dog en konverteringsret, der giver dig mulighed for at indfri lånet til kurs 100 ved hver termin. 

Måske kan du spare penge ved at omlægge lånet. Dine muligheder er:

Omlægge til nyt fastforrentet lån

Du kan indfri dit nuværende lån med kontanter. Her har du to muligheder, der reelt er de samme. Hvilken du skal vælge afhænger af dine konkrete tilbud:

Omlægge til lån med variabel rente

Du kan også overveje at indfri lånet og i stedet tage et nyt lån med varibel rente. 

Gør du det får du naturligvis en anden risiko, idet renten ikke længere er låst fast. 

Overvej kortere løbetid

Da renten normalt er lavere på variabel rente vil din ydelse formentlig falde. Det kan du bruge til at afdrage hurtigere på dit lån.

Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.

Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:

Omlægning faldende rente

Sådan indfrier du lån, når renten er faldet.

Fast rente

Her har du to muligheder, der reelt er de samme. Hvilken du skal vælge afhænger af dine konkrete tilbud:

Indfrielse til termin

Enten kan du opsige lånet og indfri til termin. Lånet skal opsiges to måneder før termin (termin 1. april skal altså opsiges senest 31. januar osv).

Så har du fortsat lånet frem til termin og det nye lån kan reelt først optages den dag.

Straksindfrielse

Alternativt kan du bestille et tilbud på straksindfrielse hos dit realkreditinstitut. Så beregner de en differencerente, som normalt fører til et større beløb end hovedstolen.

Variabel rente

Lån med variabel rente skal altid indfries ved at købe obligationerne og aflevere disse til realkreditinstituttet.

Med mindre indfrielse sker i forbindelse med rentetilpasning. Her kan du indfri lånet via indbetaling af hovedstolen.

Renten er ikke ændret

Med mindre du har ændret din holdning til renteudviklingen, har du ikke de store muligheder. Situationen er som da du optog lånet.

Men hvis du tror renten vil ænder sig kan en omlægning give dig nye muligheder fremadrettet. 

Tror på rentestigning

Har du variabel rente og tror nu på stigende renter, kan det være en god ide, at låse renten fast. Det gør du ved at omlægge til lån med fast rente.

På den måde kan du kende din rente de næste 30 år. Eller du kan stå med mulighed for en gunstig omlægning, når renten stiger. Det kan du læse mere om her.

Har du allerede fast rente er du klar!

Tror på rentefald

Har du lån med fast rente kan det måske være en ide, at overveje omlægning til lån med variabel rente. 

Har du lån med variabel rente er du klar til rentefald!

Tag fat i din bank eller lav selv beregninger på nettet for at overveje mulighederne.

Du kan finde de forskellige realkreditinstitutter her:

FAQ

Svar på nogle af begreberne i forbindelse med omlægning af realkreditlån.

Realkreditlån med en fast rente i hele lånets løbetid. Løbetiden kan være op til 30 år.

Lånet kan indfries til kurs 100 ved termin – kræver opsigelse to måneder før termin. Alternativt indfries lånet via køb af de bagvedliggende obligationer. 

Realkreditlån med variabel rente. Renten fastsættes med faste intervaller – f eks 1 år. 

Løbetid på lånet kan være op til 30 år.

Lånet kan kun indfries kontant ved rentefastsættelse. Anden indfrielse kræver køb af obligationer. 

Skift fra et lån med fast rente til et lån med en højere fast rente.

Omlægning af lån fra en højere fast rente til en lavere fast rente.

Omlægning fra lån med fast rente til variabel rente eller omvendt.

Ved skrå konvertering ændrer man risikoprofilen på sit realkreditlån markant. 

En aftale om at sælge eller købe obligationer til en fastsat pris på en bestemt dato.

Bruges både i forbindelse med optagelse af lån og indfrielse af lån. 

Kurskontrakten sikrer at du kender kursen og dermed er sikker på dit budget i forbindelse med låneoptagelse eller låneomlægning.

Når man køber og sælger obligationer betales kurtage for handlen. 

Ønsker man at indfri realkreditlån før termin, skal man betale differencerente. Det er forskellen mellem den rente, der skal betales til obligationsejeren, og den rente kreditforeningen kan tilbyde dig for at have pengene til obligationsejeren stående i perioden.